جهش قیمت‌ها و سقوط توان مالی خانوار

داده‌های رسمی بانک مرکزی تصویری روشن از فشار سنگین بازار مسکن بر معیشت خانوارها ارائه می‌دهد. براساس آمار رسمی، متوسط قیمت هر متر مربع واحد مسکونی در تهران از حدود ۱۲‌میلیون تومان در ابتدای۱۳۹۸ به بیش از ۱۷۰‌میلیون تومان در مهر۱۴۰۴ رسیده است یعنی رشدی نزدیک به ۱۴برابری ظرف کمتر از هفت‌سال. چنین رشدی نه‌تنها بیانگر ناکارآمدی سیاست‌های گذشته است بلکه نشان می‌دهد نظام برنامه‌ریزی کشور در کنترل تورم ملکی عملا شکست خورده است. در مقابل، درآمد خانوارها هیچ تناسبی با این رشد نداشته است. میانگین دریافتی بازنشستگان، کارگران، کارمندان و معلمان در حال حاضر بین ۲۰ تا ۲۵‌میلیون تومان است. اگر یک‌سوم این مبلغ در شهرهای بزرگ پس‌انداز شود، حدود ۵۳ سال طول می‌کشد تا بتوان با قیمت‌های فعلی، یک واحد مسکونی ۸۰ تا ۱۰۰ متری خریداری کرد درحالی‌که در تهران این رقم به حدود ۷۳ سال افزایش می‌یابد. حتی اگر تمام درآمد خانوار پس‌انداز شود، این مدت تنها به حدود ۲۰سال کاهش می‌یابد. این ارقام به‌روشنی نشان می‌دهد که شکاف بین درآمد و قیمت مسکن به مرحله‌ای بحرانی رسیده است؛ مرحله‌ای که در آن مسکن از کالایی مصرفی به کالایی سرمایه‌ای و انحصاری تبدیل شده است. از این منظر، ایده واگذاری زمین رایگان به‌عنوان کاهش‌دهنده هزینه اولیه ساخت، می‌تواند تا حدودی امیدبخش باشد اما تجربه‌های پیشین در ایران هشدار می‌دهد که هرگونه سیاست زمین‌محور، اگر بدون شفافیت و نظارت اجرا شود، بیش از آنکه به خانه‌دار شدن مردم بینجامد، به گسترش رانت و سوداگری می‌انجامد.

بازگشت زمین به مرکز سیاستگذاری

مسکن در تنگنای سیاست و اقتصاد

در دولت سیزدهم، وعده ساخت سالانه یک‌میلیون واحد مسکونی به‌عنوان محور اصلی سیاست اقتصادی مطرح شد اما بر پایه آمارهای موجود، میزان تحقق این هدف کمتر از ۲۰‌درصد بوده است. علت اصلی ناکامی، تمرکز بیش از حد بر بخش عرضه زمین و غفلت از زنجیره توان مالی خانوارهاست. زمین رایگان، هرچند از نظر تئوریک می‌تواند سهم هزینه‌ها را کاهش دهد اما بدون تامین منابع مالی ارزان، وام‌های کم‌بهره، بیمه ساخت و سیاست‌های حمایتی مکمل به نتیجه نخواهد رسید. درواقع، دسترسی به زمین تنها یکی از حلقه‌های زنجیره مسکن است. حلقه‌های دیگر – از تسهیلات بانکی تا نظام مالیات بر خانه‌های خالی و حمایت از سازندگان کوچک- اگر غایب باشند، واگذاری زمین صرفا به ایجاد بازار جدیدی برای سوداگری منجر می‌شود. در بسیاری از کشورهای توسعه‌یافته، مدل‌های موفق مسکن اجتماعی یا حمایتی مبتنی‌بر ترکیب «زمین ارزان، وام کم‌بهره و نظام اجاره به‌شرط تملیک» است. در ایران اما معمولا یکی از این سه مولفه وجود دارد و دو مولفه دیگر غایب‌ هستند در نتیجه، مردم زمین دارند اما نقدینگی ندارند، یا وام دارند اما زمین و مجوز ساخت در اختیارشان نیست.

خطر بازتولید رانت

یکی از نگرانی‌های اصلی کارشناسان، شکل‌گیری زنجیره‌ای تازه از رانت در صورت اجرای شتاب‌زده آزادسازی زمین‌های دولتی است. تجربه نشان داده است که هر زمان پای «توزیع رایگان» به میان می‌آید، احتمال انحراف از اهداف اجتماعی افزایش می‌یابد. اگر فرآیند تخصیص زمین به‌صورت غیرشفاف انجام شود، احتمالا گروه‌هایی خاص، با دسترسی به اطلاعات، از این فرصت بهره‌مند خواهند شد درحالی‌که گروه‌های هدف -یعنی طبقه متوسط و کارگری- همچنان در حاشیه خواهند ماند. از سوی دیگر، واگذاری زمین بدون کنترل بر انتقال ثانویه، می‌تواند به چرخه‌ای مشابه مسکن مهر بینجامد؛ جایی‌که بسیاری از زمین‌های اختصاص‌یافته برای پروژه‌های حمایتی، به بازار آزاد منتقل و تبدیل به منبع سود برای دلالان شد. در چنین شرایطی، زمین رایگان نه به خانه‌دار شدن مردم بلکه به افزایش حباب قیمتی در بازار زمین و مسکن دامن می‌زند.

وابستگی متقابل زمین و سیاست شهری

ضرورت شفافیت و نظام داده‌محور

اگر قرار است آزادسازی زمین‌های دولتی به نتیجه‌ای مثبت منجر شود، نخستین پیش‌شرط آن ایجاد سامانه‌ای شفاف و داده‌محور برای شناسایی، واگذاری و نظارت بر زمین‌هاست. نبود چنین سامانه‌ای در طرح‌های پیشین موجب شد که اطلاعات مربوط به متقاضیان و پروژه‌ها پراکنده و غیرقابل راستی‌آزمایی باشد. ایجاد یک پایگاه داده ملی که اطلاعات مالکیت زمین‌های دولتی، متقاضیان، پیمانکاران و پیشرفت پروژه‌ها را به‌صورت عمومی در دسترس قرار دهد، می‌تواند تا حد زیادی از بروز فساد جلوگیری کند. بدون شفافیت هیچ تضمینی وجود ندارد که زمین‌های آزادشده واقعا به دست نیازمندان برسد.

واقعیت تلخ، رویای دوردست

در مجموع، بررسی داده‌های اقتصادی و تجربه‌های گذشته نشان می‌دهد که صرف آزادسازی زمین‌های دولتی، اگرچه در ظاهر گره‌گشا به‌نظر می‌رسد اما نمی‌تواند به‌تنهایی ضامن خانه‌دار شدن طبقه متوسط و کارگری باشد. در شرایطی که تورم عمومی بالا، نرخ بهره سنگین و نبود ابزارهای مالی بلندمدت، توان خانوارها را تضعیف کرده، زمین رایگان تنها بخشی از راه است. مسکن نه فقط یک کالای اقتصادی بلکه آینه‌ای از سیاستگذاری‌های کلان کشور است؛ سیاست‌هایی که طی سال‌های اخیر بیشتر بر تولید کمّی تمرکز داشته‌اند تا بر پایداری و عدالت اجتماعی. اگر دولت و مجلس بخواهند وعده خود را از مسیر واقعی محقق کنند، باید علاوه‌بر زمین، سازوکارهای حمایتی مکمل را نیز فعال کنند؛ از وام‌های بلندمدت و کم‌بهره گرفته تا نهادهای بیمه‌ای ساخت و برنامه‌های مالیاتی هوشمند. بدون چنین اصلاحاتی، واگذاری زمین می‌تواند به چرخه‌ای تکراری از پروژه‌های ناتمام، شهرک‌های نیمه‌کاره و نارضایتی عمومی بینجامد؛ چرخه‌ای که سال‌هاست در سیاست مسکن ایران تکرار می‌شود.

سخن پایانی

در شرایط کنونی که متوسط قیمت هر مترمربع در تهران به بیش از ۱۷۰‌میلیون تومان رسیده و میانگین درآمد خانوارهای متوسط تنها ۲۰ تا ۲۵‌میلیون تومان است، سیاست آزادسازی زمین‌های دولتی می‌تواند در بهترین حالت تنها بخشی از هزینه‌ها را تعدیل کند. تحقق رویای خانه‌دار شدن در این فضا، بدون اصلاح ساختار مالی، کنترل تورم و افزایش بهره‌وری ساخت‌وساز ممکن نیست. برنامه هفتم توسعه، با تمام نقاط قوت و ضعفش، فرصتی نادر برای بازنگری در سیاست زمین و مسکن کشور فراهم کرده است اما اگر این فرصت با شفافیت، عدالت در توزیع و پشتیبانی مالی همراه نباشد، به‌جای حل بحران مسکن، بحران تازه‌ای از رانت، زمین‌خواری و گسترش نابرابری در انتظار اقتصاد ایران خواهد بود.

۸۰درصد زمین‌های کشور دولتی هستند

فاصله زیاد حرف تا عمل

رامین گوران، دبیر انجمن انبوه‌سازان استان تهران به «جهان‌صنعت» گفت: این‌گونه تصمیمات همواره با هدف رسیدن به مقاصد مشخصی مطرح می‌شوند. طی سال‌های گذشته چندین و چند تفاهمنامه در همین راستا و در قالب نهضت ملی مسکن، اقدام ملی، مسکن مهر و غیره بسته شدند؛ تفاهمنامه‌هایی که خروجی خاصی نداشته‌اند تا بتوان از میزان تاثیرگذاری آنها سخن گفت. او ادامه داد: این نوع سیاست‌ها خوب هستند اما معمولا در حد حرف باقی می‌مانند. باید توجه داشت که چنانچه برنامه مدون و فکر منسجمی پشت این‌گونه تصمیمات نباشد، طرح‌ها به مقصد نخواهند رسید و کاری پیش نخواهد رفت. گوران گفت: متاسفانه تصمیمات گرفته‌شده در بخش مسکن تا کنون خروجی نداشته است. این موضوع از آن جایی ناشی می‌شود که سیاستگذاری‌های انجام‌شده در این بخش بدون مطالعات صورت می‌پذیرد. چنانچه اقدام به واگذاری زمین رایگان برای تولید مسکن نیز انجام بگیرد، در شرایطی که منابع مالی لازم برای ساخت‌وساز وجود نداشته باشد، موفقیتی حاصل نخواهد شد؛ زمین‌هایی که حتی بعضا فاقد امکانات رفاهی و زیرساختی مناسب و لازم هستند.دبیر انجمن انبوه‌سازان استان تهران عنوان کرد: به‌طور کلی نسبت‌به تصمیم‌سازی بدون مطالعات زاویه جدی دارم. به نظر می‌رسد همان‌گونه که در بقیه سیاست‌ها ناموفق بوده‌ایم، در این زمینه نیز به موفقیتی دست نخواهیم یافت چراکه انجام مطالعات در همه جای دنیا در مرحله نخست قرار دارد.